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5 de Agosto de 2021

A Extensão Vertical do Direito de Propriedade e o Direito de Laje Brasileiro

O direito real de laje brasileiro como instituto sui generis e suas formas de constituição

Bruna Carolina Reche Gonçalves, Advogado
há 3 meses

A propriedade abrange não só o solo, mas também o espaço aéreo (chamado de sobrelevação) e o subsolo, em altura e profundidade úteis a seu exercício.

É claro que existem alguns freios no exercício deste direito: não se pode fazê-lo com abuso. Opor-se à realização de atividades por terceiros que não violem o seu legítimo interesse seria um caso de abuso. Não há razoabilidade, por exemplo, em não permitir que uma aeronave transite pelo espaço aéreo da propriedade.

Além disso, eventuais riquezas encontradas no subsolo, tais como recursos minerais, energias hidráulicas e sítios arqueológicos do subsolo são de titularidade da União e sua exploração dá direito a compensação econômica ao proprietário: são os chamados royalties. Podem ser utilizados pelo proprietário recursos minerais de emprego imediato na construção civil ou decorativos e arquitetônicos, desde que não seja realizada transformação industrial. O objetivo aqui é evitar que o proprietário os explore economicamente.

O supracitado direito de sobrelevação leva à questão dos condomínios edilícios, que nada mais são que o espaço aéreo do próprio condomínio, isso se, no ato constitutivo do condomínio, não se estabeleceu fração ideal para algum condômino (exemplo: cobertura). Esse espaço pode ser concedido a terceiro como direito real da coisa alheia, o direito de superfície.

Este direito tem fundamento no Estatuto da Cidade e no Código Civil Brasileiro. Pode ser estabelecido em prédios urbanos e rurais. É um direito temporário, limitado, deve ter tempo determinado ou determinável e pode ser oneroso ou gratuito.

O direito de superfície teve como base o direito real sobre coisa alheia advindo da Europa, onde é muito comum o proprietário conceder temporariamente a laje de sua residência a outrem para construção vertical, superior ou inferior.

Acontece que o direito de superfície Europeu não teve muita utilidade para o Brasil, por conta de um problema fundiário aqui existente, os chamados "puxadinhos". São construções permanentes, sendo caracterizadas como direito real sobre coisa própria.

Portanto, fez-se necessário criar uma categoria jurídica sui generis: o novo direito real de laje Brasileiro (Lei 13.465/2017, que adicionou os artigos 1.510-A a 1.510-E, entre outros, no Código Civil). Tal lei se aplica a toda e qualquer construção vertical, superior ou inferior, dotada de autonomia estrutural em relação ao imóvel originário. Por autonomia estrutural entende-se, pelo menos, independência dos sistemas de água e esgoto.

Caso não haja autonomia estrutural, será considerada benfeitoria ou acessão, já que, pela teoria da gravitação, o bem acessório segue o principal, portanto passa a pertencer ao imóvel original. Caberia aqui, caso a construção tenha ocorrido de boa fé (Art. 1.255 do Código Civil), direito a indenização, levando em conta a teoria da aparência.

O direito de laje tem autonomia em relação ao de propriedade. Não há possibilidade de interferência naquele e o registro é independente, gerando matrícula própria. Como já citado, é um direito real próprio, distinto em relação ao original. Inclusive, o IPTU é cobrado separadamente.

A laje pode ser constituída por meio de um negócio jurídico (exemplo, contrato entre as partes), por usucapião ou por ato unilateral de vontade do titular do imóvel-base originário. Veja, o usucapião não é somente modo originário de aquisição de propriedade, mas também de outros direitos reais suscetíveis de posse, tais como servidão de passagem, superfície, laje e uso de linha telefônica. O reconhecimento da usucapião pode ser feito, inclusive, administrativamente direito no cartório.

O registro no Cartório de Imóveis e a matrícula da laje são autônomos do originário. Além disso, possui efeitos tributários autônomos. Na repartição de eventuais despesas comuns, aplica-se as regras do condomínio edilício.

Existe também possibilidade de lajes sucessivas (sobrelaje/lajes consecutivas), desde que tenha autorização prévia do proprietário e do lajeário e há possibilidade de suprimento judicial.

Ordinariamente, a laje se extingue da mesma forma de propriedade (desapropriação, renúncia, perecimento etc.), mas o legislador criou mais uma hipótese, própria da laje, prevista no Art. 1.510-E do Código Civil: é o caso da ruína da construção base.



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